买房也可以价值投资吗?

雪球 10-12

1,房地产的价值之谜。

主流经济学家,分析一切价格现象,永远都是一个分析框架——供求决定价格。在这个框架下,存在一些现象无法解释,最后被简单归结为泡沫。比如,我们说一线城市的房价高企好解释,因为一线城市人口流入强度大,需求强,同时一线城市土地供应很有限,于是一线城市价格上涨。但是某些县域的人口是流出的,房价同样上涨,这又如何解释呢?于是这这种上涨,被归类为无法用消费产品供求曲线解释,而用金融产品的价格上升,需求也上升解释,也就是我们说的泡沫。

但是如果我们考虑价值,这个住房价格的维度,则我们会发现一些新的,支持房价上升的证据。

1996年以前,我搬过三次家,都是在父母单位分配的宿舍,1996年,我家搬进新家,后来这套福利房成为了我家第一套有产权的房子。我对这套房子最深的印象就是,楼房的质量非常差,在墙面石灰脱落的后面可见看见红砖,红砖用力反复掰,竟然能够抽出来。这栋单位福利房,水泥的使用量非常低,几乎就是用红砖和沙子垒起来的,一楼的地基上有深深的裂缝,我毫不怀疑,要是来个有震感的地震,住房就会坍塌。1999年为了解决我爷爷奶奶退休以后养老的问题,我们家买入了第一套商品房,当时的价格是13万,这套房子的质量,有了明显的提升,快30年了也未发现过渗水,裂缝。但是这套房子,也渐渐的不堪使用了。第一,这套房子没有电梯,爷爷奶奶年纪大了以后,尽管只有2层楼也感到吃力。第二,这套房子只有一个很小的院子,家家户户都有汽车以后,停车位日渐紧张。日常散步,锻炼没有空间。基于这样原因,我爸妈又给爷爷奶奶,在爸我单位附近买了一套房子。这套房子小区很安静,绿化,空间,设施都很齐全,加上与我父亲单位只有一墙之隔,离我父母家也近,方便照看,总得来说,老人们晚年对这里很满意。但是这套房子,也不是没有问题,因为不是大型开放商的楼盘,这个小区的物业管理不太好,隔壁的小区,有保安站岗敬礼巡逻,我们小区的门卫永远是个耳背的大爷或者大叔;地下车库只有一层,一家一户一辆车是极限,外来车辆,一家两台车,还是空间紧张。总体而言,这套房子目前还不算过时。这些年,我们家看了很多房子,也在几个城市买了一些房子。房子每隔十年,就会有一个大的品质综合提升,消费者对于房子的要求越来越高。现在的新房,电梯入户,智能家装,视频语音门禁,中央空调,新风系统都很常见。这是30年前第一批商品房有钱也买不到的。这还只是小区内部,考虑到这三十年来,市政,教育,医疗,交通都有大幅度提高,对住房的价值也有不可忽视的增值。

所以说,观察这30年来的房地产价格上升,有一部分价格上涨是供求关系紧张推动的,但是还有相当一部分是房屋价值提高推动的。三,四线城市,价值提高是主要的推动力。

2,一个萝卜一个坑地分析房地产的供求关系。

中国是超级大国,房地产是不动产,有了这两个前提,中国至少在目前,我没有发现一个所谓房地产的统一市场。房地产市场最好是一个一个城市的分析,甚至功夫做得细,还要落实到一个个街道楼盘来分析。

中国只有4个一线城市,但是地级和县级市有600多,具体到行政村,街道办事处有近4万个。房地产市场实际上到二线城市,就无法做同质化的分析了,分化就已经很大。

买房也可以价值投资吗?

具体来说,按照清华大学龙瀛教授团队的研究,人口下降最厉害的区域一个是湖北中部地区和东北地区,全国人口下降最厉害的城市是山西吕梁。而城市面积,也就是土地供给最大的城市为东莞,城市面积20年扩大了26倍。东莞经济很好,但是土地供应充足,所以东莞的房价在珠三角地区比较低。

如果您要买房子,您需要关心一下每年当地政府工作报告,特别是教育局和住建局,一看小学生的入学人数,二就是看土地供应情况。看看未来你买的目标楼盘旁边会不会兴建万达广场,地铁入口,医院学校,高铁站,这才是决定土地和房屋价值的因素。指望通过分析中美贸易,分析汇率来判断楼价,跟着专家讲"要么保汇率,要么保房价"非常可笑。

3,房地产行业的主要问题和风险是什么,调控的目的是什么?

全国652个统计城市中,我们观察到了472个人口密度的同比上升,这些城市的住房的质量,住房配套十年来也明显上升,这暗示我们无论从供求还是从价值两个维度看房价上涨都有其合理性。但是中央对房地产的调控从措辞到手段都越来越严厉,这是为什么?

买房也可以价值投资吗?

人口收缩的城市分布图

房地产是民生产业,房价因此就是政治问题。1978年以来,城镇居民可支配收入从250元,上涨到37000元。涨幅100多倍。但是同期,猪肉价格从1.5元每斤涨到8元左右每斤,粮食从0.3元每斤涨到2元左右每斤。分别上涨不到6倍和10倍。从菜篮子看,改革开放的经济建设,使得国民是有获得感和幸福感的。但是房子成为了例外,极端的方面,我们注意到,拆迁造就了暴发户。城中村的农民集体土地的巨大升值和他们劳作关系不大,土地升值是大量进城务工的农民工和企业家,政府共同努力创造的。同样是农民,同样辛勤的劳作,有人可以拆迁获得巨额财富,有人却只能在城市的发展中获得一份基本工资。另一方面,在城市里,同样工作的两个白领,一个十年前买了房子,现在贷款已经还清了,开始过上了月光族的幸福生活,另个人没有买房子,则他现在必须把自己工资100%拿出来支付按揭贷款。一个在生活,一个是生存。

任何一个社会,都不应该大量出现不劳而获的阶层。这样对社会的奋斗,勤劳都是一种致命打击。政府是不能够容忍越来越多的人,脱离生产,参与到金融炒房的行列中的,所以尽管,房地产下游拉动装修,家电,家具。。。上游拉动建筑,建筑,建材。是国民经济的支柱产业,国家也还是措辞严厉进行调控。

买一,两套房子自住,是合理的,房价的上涨,根本上决定于经济发展,因为以前的住房质量很差,没有办法满足人民对美好生活的期待,所有尽管有些城市人口密度在下降,城市在收缩,房价仍然会上涨,其中一个典型例子就是东莞,东莞在劳动力密集型企业转移走以后,人口流出很多,但是东莞高端制造业转型成功,经济继续蓬勃向上,人口流出加上土地面积供应极大,但是东莞的房价还是比较稳定,还有上涨。发达国家的案例表明,人口收缩的城市,人口上升阶段,房价上升,人口出现拐点,房价还要继续上升,房价的拐点一般会在经济出现下滑以后到来。所以,与人口因素相比,买房地的经济,又是更重要的影响因素。

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