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澳门真人现场娱乐:“宝地”出让未创新高 杭州今天的拍地传递出什么信号?

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2018-7-7 8:35:31  华东快递 编辑:李富民 [ 手机访问 参与评论() ]

  原 题:“宝地”出让未创新高 杭州今天的拍地传递出什么信号?——来 源:-浙江在线 作者:记者方臻子 

“宝地”出让未创新高 杭州今天的拍地传递出什么信号?

  浙江在线7月6日讯(浙江在线记者方臻子)春江水暖鸭先知。楼市里,开发商们就是这个对水温最为敏感的参与者。

  就比如今天,虽然在杭州一口气推出10宗土地、总起价237亿,在城市的土拍出让史上创下了“单日总起价最高”的纪录,但其中的几块“宝地”,最终成交价格都未创下新高。

  加上前段时间主城周边地价降了,一直大热的杭州土地市场,似乎已经送出一曲“凉凉”。

  真的吗?涌金君觉得,说凉凉还为时尚早,但开发商们的确已经开始捂住钱袋,因为……

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  “宝地”均未封顶?这要逐个分析

  今天,杭州出让的10宗地块,6宗涉宅、4宗商业。

  涉宅地块都是“重量级”宝地,分别为翠苑的原杭师大美术学院地块、滨江的西兴北宅地、之江度假区宅地,以及地铁5号线五常车辆段综合体项目3宗“三明治”地块。

  在企业的参与热情上,的确让人感到了丝丝凉意。除地铁5号线五常车辆段综合体项目3宗地块的“独此一家”外,还有3宗地块的报名房企均未超过十家,与去年动辄二十多家房企“大乱斗”的热闹场面相比,房企的拿地积极性以明显转淡。

  但是,如果3宗土地逐一分析,有些人认为的“大跌”并没有到来——

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  滨江西兴北地块

  滨江区的住宅用地一直稀缺,“宅地荒”“新房荒”表现尤为明显。

  今年1月份,滨江襄七房单元的一宗宅地出让,楼面起价20293元/㎡,最后被中海以34464元/㎡封顶价、13%的自持比例拿下。

  相比中海襄七房项目,今天出让的西兴单元宅地位置更优:位于滨和路地铁站旁,出让面积44260㎡,容积率为2.8。

  它也成为今天报价轮数最多的地块:经过128轮报价,绿城以48.1亿元总价竞得,楼面价33625.26元/平方米,溢价率39.82%。

  绿城成功“捡漏”。表面上楼面价只少了839元,但西兴宅地没有了自持的包袱,对项目将来的财务报表来说,利润要高出不少。

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  原杭师大美术学院地块

  翠苑,杭州生活氛围浓到爆表的老牌居住区、文教区,校园搬迁留下的基本都是宝地,价值不言而喻。

  而且,翠苑目前没有新房可售,地块隔壁的枫华府第,二手房挂牌房源均价约5万元-6万元/平方米之间,新盘存量仅有中冶翠苑商住项目一个。2017年中冶拿下翠苑商住地时,正是杭州土地出让条件最为严苛的时期:成交楼面价为39571元/㎡,需现房销售、自持16%。

  今天,经过86轮的竞拍,翠苑地块被中海地产集团有限公司以33.3856亿元竞得,楼面价36894元/㎡。

  相比此前,地价跌幅6.8%,也不需要自持。但细看出让条件中,除了20%商用面积外,住宅部分还需配建10%公租房——企业。

  一个价格略高,需自持16%,但具有一定的资产价值;一个价格稍低,建完房子却要无偿“送出”10%的住宅。孰优孰劣不好说,但翠苑的这首“凉凉”,是唱不响亮了。

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  之江度假区单元地块

  作为杭州风景最好、房价最适中的板块(没有之一),之江近几年发展势头迅猛,潜力巨大。

  据说,之江土地拍完,很多人在朋友圈发流行语:凉凉。

  这块位于之江核心区的土地,开拍仅19轮,由新加坡仁恒置业竞得,成交总价29.43亿元,楼面价19040元/㎡,仅溢价10.5%。

  大家说凉凉,参照的是隔壁两块宅地:2017年8月,德信·云溪九庄地块的楼面地价19695元/㎡、自持43%;2018年1月,祥生地块是楼面地价19608元/㎡、自持50%。

  看起来,似乎是仁恒不仅地价更低,还没有自持,简直是“跌了一半”。

  不过根据要求,仁恒地块有不少于3万㎡的公共租赁住房,占比达20%。与原杭师大美术学院地块一样,也是自持vs配建公租房,一个是近50%、一个是20%。这笔账算算,仁恒即使“捡漏”,也不是什么大漏了。

  今天杭州10宗土地出让,总揽金270亿元。虽然入场交易的买家开始变得理性,热度稍退,但270亿元对下半年土地的市场,依然算得上是“开门红”。

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  棚改“弹药”减少、隐形库存激增

  今年上半年,杭州十区共出让51宗涉宅地,可建面积575.3万平方米,同比增长98.8%;商业用地出让26宗,可建面积181.8万平方米,同比增长32.8%。

  土地成交金额更高达1441.7亿,近十年的同期新高,全国第一。

“宝地”出让未创新高 杭州今天的拍地传递出什么信号?

  与2017年地价被频繁刷新相比,上半年仅湘湖、未来科技城、新街、钱江世纪城等少数几个板块的地价创下新高。

  而近期楼市突然冒出诸多大利空——

  中美之间爆发贸易战,增加了今年中国经济的不确定性,流动性紧张,已经从各个层面显示出来,对于房地产来说,不确定性也在增加。

  棚改政策调整,将逐步减少货币棚改的数量,增加实物安置的数量。据报道,今年以来,杭州的货币化安置比例已明显下降,过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整,重新鼓励实物安置。这意味着拆迁户拿到的现金将减少,有巨大购买力和购买意愿的人群将大量减少。

  另一方面的压力,来自供应端。“万人摇号”让杭州表面上接近“0库存”,但是我们不仅要看到已经领出预售证的“显性库存”,还要看已出让地块的“潜在库存”。

  据钱江晚报的统计,去年拿地未开盘项目的总建筑面积达1096万㎡,加上今年上半年已经出让的近300万㎡涉宅用地,折合建筑面积646万㎡,隐性库存达到1742万㎡。若以套均100㎡计算,将达17万套。

  业内人士分析,这是因为去年以来的拿地价格普遍较高,限价之下,房企不愿妥协入市,原来“快周转”,今年不得不成为“慢周转”,用时间换取政策放松的空间。浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为:“就现阶段来看,绝大多数房企并不缺钱,肯定选择继续扛下去。”

  杭州中长期库存已经严重累积,水面下的“冰山”已经蔚为壮观。

  此时,开发商们已经开始谨慎理性了,那么购房者们呢?

  (原 题:“宝地”出让未创新高 杭州今天的拍地传递出什么信号?——来源:-浙江在线 作者:记者方臻子)

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